导语

优质地块的助力下，广州“830”新政之后的土拍热度明显回升，溢价率和触顶地块比例较7、8月均有回升。

◎  文 / 马千里、邱娟

(资料图片仅供参考)

8月30日，一线城市中的广州率先发布公告，执行“认房不认贷”政策，之后，深圳、上海、北京三个一线城市也相继跟进“认房不认贷”政策。本周是“认房不认贷”新政落地后的首周，一线四城中，仅有广州有涉宅地竞拍。市场有何变化？土地竞拍热度有何变化？哪些房企表现较好？

01

楼市变化：“830”新政效果并不及预期

新房日均成交规模微涨5%

8月30日，广州发布公告，实施“认房不用认贷”政策，为一线城市“打响救市第一枪”；8月31日，央行、金监局发布三条新政，将首付比例下限调整为首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率，这一系列政策从降首付压力、降贷款利率方面着手，旨在降低购房资金压力，对刚需客、置换客和外地客属重大利好。

但从“830”新政出台后的这一周来看，效果并未十分明显。8月30日-9月6日，广州新房（商品住宅）日度平均成交规模为15873平方米，较新政出台前一个月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，增加了6%，并未出现预期中的大涨之势。

究其原因，主要是由于目前的宏观环境与过往已有较大区别，房企债务问题尚未得到解决，市场难以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板块。

02

海珠上涌优质地块带动下

摇号比例和溢价率显著回升、溢价率增至11.8%

据广州公共资源交易中心发布的补充公告显示，原定于9月5日出让的天河智慧城核心区广汕二路AT0305231地块延后至9月27日出让，因此只剩下4宗涉宅地挂牌出让，最终4宗地均成功出让，总成交建面74.2万平方米，成交总金额170.9亿元，楼板价为23018元/平方米。

热度方面，“830”新政后土拍一改7、8月的低迷，市场热度明显回升，整体溢价率升至11.8%。成交的4幅地中，2宗触及封顶价进入摇号环节，摇号比例升至50%，较7、8月明显回升。

客观上来看，9月土拍热度的上升很大程度上是受到土地质量提升的影响。即使没有广州“830”新政出台，由于海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区新光快速西侧地块在交通、商业、生态方面均具有良好的素质，两地大概率也会摇号成交。

03

优质地块依旧都是“寸土必争”

经过85轮激战、海珠上涌果树公园地封顶摇号

具体地块来看，竞拍热度冷热分化显著。其中，热度最高的当属起拍价高达111亿元的上涌果树公园地块，竞拍轮数高达85轮。该地是海珠位置最好的一块地，位于海珠腹地核心，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，商业配套十分完善，住宅用地就在地铁11号线上涌公园地铁站上盖，交通也比较便利，周边有海珠湖、上涌公园等生态资源，资源配套有优势，十分宜居。尽管起拍价高达111.2亿元，房企面临的资金压力大增，但仍吸引了保利、越秀、招商、中海、中铁建、华润、珠实、中建四局、广州地铁、华发等在内的16家央国企争抢。最终，该地经过多达85轮竞拍触及限价，楼板价为35161元/平方米，溢价率为15%。此外，该地若考虑地块配建，地块的实际楼面价接近5万元/㎡，足以见得地块价值之高。

上半年挂牌的5宗涉宅地块均摇号成交的番禺区，本次也挂牌一宗涉宅地，该地位于新光快速西侧地块，该地块距地铁3号线、广佛东环线交汇站大石站约1公里，乘坐地铁6站可直达珠江新城，通过换乘2站即达万博商圈，并且周边路网系统完善，地块靠近新光快速连通南大干线，出行便利。加之该地封顶价22584元/平方米，较4月份南通亚伦摇中的迎宾路地块（两地相隔仅700米）楼板价低了1498元/平方米，参照迎宾路地块（案名：龙湖·御湖境项目）5万元/平方米的成交均价测算的话，地房比仅有45%，房地差超2.7万元/平方米，盈利颇丰，因此吸引了保利、招商、中铁、华侨城等10家房企参拍。经过多达30轮竞拍后，触及限价转入现场摇号，封顶成交价为107964万元，楼面价22584元/平方米，溢价率为15%。

此外，海珠区东方红印刷厂地块和黄埔区宁浦大道地块均底价成交。事实上，海珠区东方红印刷厂地块区位也十分优越，但是地块还有多项附加条件。首先，竞得人须配建市政道路和一所中小学，具体投资金额未明；其次，竞得人须配建琶洲南区地块留用地补偿安置物业工程，此项目总投资暂定人民币26.94亿元，最终，该地块底价成交也在情理之中。

04

央国企依旧是主力

保利发展在广州积极拓储

最终拿地结果来看，本次成功出让的4宗涉宅地，除2宗已经明确的地块被央国企拿下，保利、广州开投分别落下一子外，余下的海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块参拍房企基本上都是央国企。值得注意的是，已经在日前竞得东方红印刷厂地块的保利发展，也参拍了两宗进入摇号地块的竞拍，如果足够幸运的话，保利可以拿下三宗地。

综上，在优质地块的助力下，广州“830”新政之后的土拍热度明显回升，溢价率和触顶地块比例较7、8月均有回升。但是客观上来看，9月土拍热度的上升很大程度上是受到土地质量提升的影响。即使没有广州“830”新政出台，由于海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区新光快速西侧地块在交通、商业、生态方面均具有良好的素质，两地大概率也会摇号成交。

结合新政之后的楼市情况来看，政策出台后的这一周，商品住宅日度平均成交建面仅增加了6%，并未出现预期中的大涨之势。究其原因，主要是由于目前的宏观环境与过往已有较大区别，房企债务问题尚未得到解决，市场回暖难以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板块；这与土地市场表现基本一致，房企在有限的资金压力之下，押宝优质核心地块，优质地块竞争白热化，但非核心区地块仍多为低溢价或底价成交，甚至还有流拍的风险。

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