【正文】
一、住建部释放积极信号：落实好“降首付和利率、税费减免及‘认房不认贷’等政策”
（一）2023年7月28日早上8点左右，住建部官网刊发一则信息，即《住房城乡建设部召开企业座谈会 释放积极信号》（该条新闻被各官媒广为宣传），明确提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。受此影响，市场表现颇为积极，金融股与地产股均出现大涨。
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（二）虽然官方表述中用的是“落实好”这个词，但市场普遍将其理解为是住建部主动释放的积极信号，意味着后续地产行业调控政策将会继续放松优化，即购房成本将会持续降低。其中，“认房不认贷”无疑是最受关注的部分。
（三）虽然2021年以来，全国已有很多地方不再严格执行“认房又认贷”政策，但一些市场表现不是太差的热点城市仍然严格执行“认房又认贷”政策，这是当前政策的关注点。
（四）当然，从官方公布的信息来看，除支持刚性和改善性住房需求外，推进保交楼和推动建筑业发展也是住建部的重要任务。此外，住建部官网还特别提及“希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，这意味着保障性住房、城中村改造等工作已经成为住建部的重要任务。
二、“认房又认贷”政策会造成误伤
（一）2010年5月26日，为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），住建部联合央行、原银监会等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房（2010）83号），明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”原则。随后2010年7月15日，北京市出台“认房又认贷”标准来界定二套房，即银行在放贷前不仅需要查询借款人的贷款记录，还要查询借款人家庭的住房数量，正式拉开了“认房又认贷”的序幕。
（二）“认房又认贷”政策主要是指只有购房贷款记录，再进行购房时会被认定为购买第二套住房，并适用更高的首付比例和房贷利率和更严格的公积金贷款标准，无形中提高了购房成本，不利于地产行业需求侧的改善，是“限购限贷”政策的延伸，需要优化。
（三）近年地产行业需求端的政策导向已经从过去的“支持刚性住房需求”转向“支持刚性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看属于政策鼓励方向，但却在“认房又认贷”的背景下承担着更加高昂的购房成本和更严格的限制。因此，在当前形势下，“认房又认贷”政策无疑会误伤一些改善性购房者，使得其在置换住房时比较忧虑。
三、“认房不认贷”政策只是开始
（一）由“认房又认贷”到“认房不认贷”的变化意味着在执行首套房和二套房标准的政策界定上已经开始趋于优化。也即，后续政策层面对首套房与二套房的认定标准将会趋松。
（二）“认房又认贷”并非是全国性政策，而“因城施策”的具体体现，是在房地产过热时期推出的严格调控政策，这意味着在“认房不认贷”政策的具体实施后，各地是有一定灵活空间的，如是否明确贷款已结清、是否考虑家庭成员数量、是否首套房的区域、非本地居民的二套房认定标准上是否有优化空间等等。
也即，未来哪些地方需要调整“认房又认贷”政策以及如何调整，可能会“因城而异”，力度上更有可能体现“因城施策”的特征。
（三）此项政策的实施一方面表明地产行业政策宽松的信号比较清晰、方向比较明确，也意味着目前政策层面认为当前市场的观望者以改善性购房者为主，那些首套房购房者的挖掘空间可能已不大，需要发挥改善性购房者的力量。
（四）为避免改善性购房在置换的同时抛售其首套房，给市场带来较大抛售压力，预计政策层面在推动实施“认房不认贷”时不会急于求成，而在稳步实施，如此才有可能同时稳住一手房与二手房市场，否则不断加大抛盘压力会进一步恶化改善性购房者的改善预期。
四、结语：对地产行业政策可以持续乐观
从7月政治局会议（）的定调来看，整个三季度市场对地产行业政策均可以保持乐观。
（一）和4月政治局会议相比，7月政治局会议对地产行业的提法有比较大的变化，如未提“房住不炒”，新增“适时调整优化房地产政策”和“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。
虽然上述提法在7月14日的央行新闻发布会上（）已有体现，但政治局会议明确定调至少表明目前高层对地产行业的态度已经发生了微妙变化，而我们认为当前中央层面对地产行业的态度变化可能只是开始，正所谓“中央一小步”，地方“一大步”（当前比较讲究政治站位和避免“四个冲动”的大背景下是否还适用？），后续中央对地产行业态度的变化将从目前的微妙转向逐渐倾斜，即地产行业政策宽松力度会越来越大。
（二）“适时调整优化房地产政策”给足市场想象空间，意味着过去在市场过热阶段陆续出台的政策已经没有必要（如限购等），这实际上为后续全面放开限购定下了基调。而本文讨论的“认房又认贷”政策本质上看是“限购限贷”的具体体现，因此未来与“限购限贷”有关的约束性政策均存在放松优化空间。
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