本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图片来源：图虫创意
(资料图片)
多处上海资产接连被强制拍卖后，富商汪世忠暂时保住了他在重庆的黄金宝地。
阿里司法拍卖平台显示，重庆市高级人民法院裁定当事人异议成立，暂缓了一场应在近日举行的拍卖，而所要拍卖的标的物正是汪世忠实控的上市公司中国地产集团有限公司（以下简称“中国地产”）的土地。
这原本会是一场轰动山城的拍卖，一方面因为准备拍卖的土地起拍价高达49亿元，创下重庆法拍最贵纪录，另一方面因为按照规划，这块土地会修建2栋“全球最高摩天双子塔”（下称“重庆双子塔地块”），但在长达14年的等待中，拔地而起的并非摩天大楼，而是玉米植株。
重庆双子塔地块
对于中国地产而言，14年的开发周期并不漫长。时代财经了解到，在陷入债务纠纷导致相关资产被强制拍卖之前，中国地产在上海和重庆一共拥有5个房地产项目，个个身处黄金地段。不过，至今无一完成开发，其中，位于上海市静安区南京西路的协和城项目，从拿下第一宗地的时间算起，至今已有30年。
30年来，地价飞涨令中国地产获得巨额的资产增值。然而，时间带来的红利却因项目开发进度的一再拖延而无法变成真正的利润。2018年之后，中国地产的债务危机更是愈演愈烈，导致多宗土地陆续被强制拍卖，最终它连“纸面富贵”也留不住了。
多宗资产被强制拍卖
根据阿里司法拍卖平台，被暂缓拍卖的重庆双子塔地块位于重庆主城区南岸区，由三宗地块组成，总土地面积将近14.96万平方米，计容建筑面积为不大于140万平方米，包括70万平方米的居住面积、20万平方米的商业和办公面积、50万平方米的酒店及酒店式公寓面积。
该项目最初的土地面积仅约9.42万平方米，由中国地产全资附属公司重庆江湾房地产有限公司（下称“重庆江湾”）在2008年6月份获得，后因规划调整扩容，新增面积的获取时间分别为2010年和2017年，在2010年扩容之时计容建面由52万平方米同步调整至140万平方米，自此保持不变。
值得一提的是，重庆市规划和自然资源局在2021年9月份出具的《关于江湾国际项目有关情况的复函》中称，2009年9月，汪世忠向重庆市人民政府提出3个概念方案，申请该项目的建筑规模由52万平方米增加至140万平方米，其核心要点是修建全球最高摩天双子塔和高空商业街。按照方案，双子塔有2栋，每栋塔楼的建筑面积30万平方米，而高空商业街的面积为10万平方米。
阿里司法拍卖平台显示，重庆双子塔地块的评估价高达70.07亿元，但起拍价仅为评估价的70%，即约49.05亿元。而此前的拿地阶段，重庆江湾仅用了13.41亿元的价格便拿下了全部土地。
不过，2020年3月，经重庆市规划委员会第五次会议审议并通过，该项目规划总计容建筑面积将调减为不超过76万平方米，其中，居住计容建筑面积不超过53.2万平方米，竞得人有义务配合重庆市政府实施下一步的规划调整，并按今后批准的规划方案实施项目建设。
重庆双子塔地块之所以被摆上货架，是因为重庆江湾被列为被执行人，而拍卖所得款项将用于还债，阿里司法拍卖平台并未指明标的金额，执行法院则是重庆市第五中级人民法院。根据天眼查信息，重庆江湾由该法院负责的执行案件有两宗，案件金额均为5亿元。
与重庆江湾同被列为被执行人的公司包括上海闵行协和房地产经营有限公司（下称“上海闵行”）和上海静安协和房地产有限公司（下称“上海静安”）。时代财经了解到，这两家公司均是中国地产全资附属公司，而上海静安拥有上海市静安区南京西路的协和城项目。
时代财经统计得知，重庆双子塔地块是中国地产发生债务危机之后的第四场拍卖，此前已成功卖出的资产包括上海市静安区南京西路的协和城项目二期4号地块、3号及5号地块、文物保护点华山饭店（乐义饭店旧址），成交总价达到41.03亿元。
无力支付560万工程款
不过，从结果来看，上海资产换来的41.03亿元的资金并不足以堵住中国地产债务的窟窿，中国地产究竟欠了多少钱？时代财经梳理中国地产过往公告及相关判决文书后了解到，引起风暴的源头或是2015年8月的一笔委托贷款。
2015年8月28日，上海静安和上海闵行作为借款方，与平安大华汇通财富管理有限公司（下称“平安大华”）订立了委托贷款合同，获得委托贷款合计13亿元，按照计划，这笔贷款应在2018年8月31日或之前偿还，但口头延期至2018年10月15日。
中国地产在一份公告中称，“自此，以上订约方商讨新的偿还方案。在未有向上海静安及上海闵行作出通知的情况下，平安大华于2018年12月底单方面向公证处申请了执行证书，并向上海市高级法院提起了执行申请”。另据判决文书网，上海静安需要偿还的本金、利息和违约金接近9.73亿元。
上述公告还提到，重庆江湾作为借款人，分别在2016年1月和2017年11月与平安大华两家同系附属公司订立委托贷款协议，一共获得10亿元的委托贷款，委托贷款以上海静安及上海闵行各自提供的担保作抵押。
这两笔贷款分别在2020年1月和2020年2月偿还，但却在2018年发生了平安大华13亿元委托贷款逾期的事情，而平安大华两家同系附属公司则在2019年4月就相关委托贷款项下的本金、利息及法律费用，获得重庆市第五中级人民法院向重庆江湾、上海静安及上海闵行发出的强制执行令。
此外，根据判决文书网，上海静安分别在2016年11月9日、2019年9月27日，分别与陆家嘴国际信托有限公司（下称“陆家嘴信托”）、中建投信托股份有限公司（下称“中建投信托”）签订信托贷款合同，本金合计25亿元，贷款未到期之时，却因平安大华13亿元委托贷款逾期而触发了提前还款的条件，需要偿还的本金、利息和违约金合计超过26亿元。
粗略计算可知，中国地产附属公司合计需要偿还的款项或已超过44亿元，因此，上述附属公司在多宗案件中被列为了被执行人。
2021年6月至8月期间，上海市静安区南京西路的协和城项目二期4号地块、3号及5号地块、文物保护点华山饭店（乐义饭店旧址）三宗资产被摆上了货架，尽管成交金额多达41.03亿元，但仍旧不足以偿还旧债。
债务危机亦使工程方受到了牵连。2022年7月8日，上海市静安区人民法院发布的民事判决书显示，因拖欠工程款，上海静安被南通万豪建设有限公司（下称“南通万豪”）告上法庭，南通万豪要求上海静安支付工程款558.29万元，和以工程款为基数、18%为年利率支付违约。
上海静安在庭审过程中表示，对南通万豪主张的违约金无异议，“对欠付的工程款予以确认，但公司无力支付”。
多年来背负“囤地”质疑
这令外界感到意外，在陷入债务纠纷导致相关资产被强制拍卖之前，中国地产在上海和重庆一共拥有5个房地产项目，最早的项目拿地至今已30年，虽无一完成开发，但个个身处黄金地段，地价飞涨令中国地产获得巨额的资产增值，开发后入市销售更是可以获得丰厚的利润。
以重庆双子塔地块为例，此前的拿地阶段，重庆江湾仅用了13.41亿元的价格便拿下了全部土地，而阿里司法拍卖平台显示该地块的评估价高达70.07亿元。
不过，由于久久未能完成开发，多年来中国地产在市场上深陷囤地的责难。
在2021年，上海市静安区南京西路的协和城项目二期4号地块的拍卖公告提到，上海市静安区规划和自然资源局在2018年7月5日作出《闲置土地认定书》，认定是次拍卖标的为闲置土地。
值得一提的是，同在南京西路还矗立着一座待改建的历史建筑华山饭店，中国地产2007年上市的招股书透露，华山饭店计划于2008年修复完成，而2020年年报称改建的预期竣工时间为2021年至2022年。时代财经了解到，直至2021年华山饭店被强制拍卖时，依然未完成改建。
不过，中国地产开发进度的缓慢并不全归结于企业自身的囤地行为。
重庆市渝中区人民政府网站显示，2018年曾有市民就中国地产旗下重庆协和城项目发表公开信件，该信件提到“协和城从拿地到现在（2018年）过去10年了，（是）明显的囤地行为”，向当地政府询问政府是否有权利无偿收回。
彼时，重庆市渝中区国土分局回应称该地块自开工以来“遇到了多个非企业主观原因导致的阻碍建设问题”，不符合“无偿收回建设用地使用权的要求”，而实际上，“开发企业对于该地块的开发意愿较为强烈，2010年交地后，企业立即进场施工，由于该项目超过半数地下体量紧邻轨道一号线，必须在轨道保护论证通过后才能继续开挖，在完成部分土石方施工后，因无法取得工程规划许可证被轨道管理方叫停”。
中国地产2008年年报显示，该项目原本计划竣工时间为2010年至2011年，但在2020年年报中已推迟至2021年至2025年。
不过，还未能来得及向内地市场呈现一个完整的作品，中国地产却深陷债务问题，2022年3月，债权人之一的中建投信托向香港特别行政区高等法院提交了清盘呈请。
